前言：
近几年，“房屋空置率”问题越来越受到全民关注，按照国际标准，空置率在10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%--20%之间为危险区；20%以上为房屋库存严重积压区。中国楼市空置率有多高呢？官方从来没有公布过空置率数据。但如果以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准，根据国家电网的空置率调查结果显示，“2017年，大中城市房屋的空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，乡村房屋空置率为14.3%”，近两年的房屋空置率可能还会更高。说到空置率，就不得不提到空置房的物业费收取标准问题，大多数业主都会认为自己不在小区内居住，既不需要也没有享受到物业提供的保安、保洁等服务，不应该缴纳或者应该比入住的业主少缴纳物业费。那么，这种看法正确吗？我们从以下案例加以分析：
案号：（2017）川0121民初2879号
原告：四川某物业服务有限公司。
原告诉讼请求：
1.判令被告支付原告物业管理费22239.10元，违约金6671.73元，合计：28910.83元；
2.本案诉讼费由被告负担。
被告：袁某
案情：
2012年8月29日，开发商与原告签订了《前期物业服务合同》，双方在合同中约定：物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，住宅为3.5元/月/平方米；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起全额计收；业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用每日千分之五的标准向物业服务企业支付违约金。合同签订后，原告为小区物业提供了物业服务，被告未按约定接收房屋，亦未按约定交纳物业服务费。经原告向被告催收，被告至今仍未履行交纳物业管理费的义务。另查明，2014年6月16日,小区开发商在《天府早报》公告了交房通知，其中载明”该项目已达到交房条件，2014年6月29日至2014年6月30日正式办理交付手续。
近几年，“房屋空置率”问题越来越受到全民关注，按照国际标准，空置率在10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%--20%之间为危险区；20%以上为房屋库存严重积压区。中国楼市空置率有多高呢？官方从来没有公布过空置率数据。但如果以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准，根据国家电网的空置率调查结果显示，“2017年，大中城市房屋的空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，乡村房屋空置率为14.3%”，近两年的房屋空置率可能还会更高。说到空置率，就不得不提到空置房的物业费收取标准问题，大多数业主都会认为自己不在小区内居住，既不需要也没有享受到物业提供的保安、保洁等服务，不应该缴纳或者应该比入住的业主少缴纳物业费。那么，这种看法正确吗？我们从以下案例加以分析：
案号：（2017）川0121民初2879号
原告：四川某物业服务有限公司。
原告诉讼请求：
1.判令被告支付原告物业管理费22239.10元，违约金6671.73元，合计：28910.83元；
2.本案诉讼费由被告负担。
被告：袁某
案情：
2012年8月29日，开发商与原告签订了《前期物业服务合同》，双方在合同中约定：物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，住宅为3.5元/月/平方米；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起全额计收；业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用每日千分之五的标准向物业服务企业支付违约金。合同签订后，原告为小区物业提供了物业服务，被告未按约定接收房屋，亦未按约定交纳物业服务费。经原告向被告催收，被告至今仍未履行交纳物业管理费的义务。另查明，2014年6月16日,小区开发商在《天府早报》公告了交房通知，其中载明”该项目已达到交房条件，2014年6月29日至2014年6月30日正式办理交付手续。
法院审理：
本院认为，被告与原告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。被告与开发商签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定：“签订买卖合同的时间在开发商完成房屋所属项目的集中交付期之后，买受人一次性付款的，买受人应在其全部购房款付清之日起7个工作日内前往房屋所在地办理房屋交付手续，出卖方不在另行通知买受方。买受方未在本款约定的期限内前往房屋所在地接房的，产生出卖方已完成履行交房义务之效力。”开发商于2014年6月29日至2014年6月30日对小区进行了集中交付，被告于2014年8月31日付清了全部购房款，故被告接收房屋时间视为2014年9月9日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告履行了合同约定的提供物业管理服务的义务，被告应当依约支付物业管理服务费用。故被告袁某应当向原告四川某物业服务有限公司支付自2014年9月10日起至2017年7月31日期间的物业服务费21456.59元，并承担相应的违约责任。本案中，《前期物业服务合同》中约定从逾期之日起按所拖欠费用总额每日千分之五收取违约金，原告自愿调减违约金，主张以被告拖欠物业服务费用的30%主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。
法院判决：
一、被告袁某于本判决生效之日起十日内给付原告四川某物业服务有限公司物业服务费21456.59元；
二、被告袁某于本判决生效之日起十日内给付原告四川某物业管理有限公司违约金6436.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由被告袁某负担。
明则评析：
1、业主未接房的物业费缴纳问题：
《四川省物业管理条例》第五十二条规定：“已竣工验收尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。建设单位与业主按照约定的交付方式已交付物业的，服务物业费由业主承担。”该条规定明确指出，房屋已竣工但未出售或未交付，物业费由建设单位承担；但若建设单位已交付，而业主未接房的话，则需要按两种情况来处理：
第一，若由于建设单位自身的原因，如房屋质量问题或或手续不齐全等致使业主未接房的，在相关问题未解决之前，物业费由建设单位承担。因为建设单位的原因导致该业主不能按期住进新房，由此造成的相关损失，业主应与建设单位进行协商，协商不成可以通过诉讼方式解决。
第二，若由于业主自身原因未接房的，物业费则需要业主自行承担，物业费自业主收到建设单位《交房通知书》之日起开始计算。
2、业主已接房，但未入住的物业费缴纳问题：
部分业主可能还对已接房，但未入住的空置房是否减半缴纳物业费存疑，明则在这里统一说明：
四川省人民政府于1999年1月28日颁布《四川省城市住宅物业管理办法》，其中第五章第30条规定：“物业管理企业提供公共服务可以按照国家和省的有关规定收取物业管理公共服务费；物业管理公共服务收费实行政府定价或者政府指导价。物价部门会同物业管理主管部门根据当地经济发展水平和物业管理服务质量，确定、调整物业管理公共服务收费标准。在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费；尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。”如果按该管理办法，接房后并未入住的业主确实可以减半缴纳物业费，但四川省人民政府办公厅于2017年11月7日发布的《四川省人民政府关于废止部分规章的决定》中已明确废止《四川省城市住宅物业管理办法》，自此空置房也应全额缴纳物业费。
结语：
众所周知，物业服务具有公共性。物业费多用于小区公共部分的管理、设施设备的维护，该费用是针对小区全体业主支出的费用。物业服务并不专属于某一块也并不特定服务于某一业主，故不论是业主自身原因未接房或者业主已接房但未入住，都应按相关法律规定及物业
第二，若由于业主自身原因未接房的，物业费则需要业主自行承担，物业费自业主收到建设单位《交房通知书》之日起开始计算。
2、业主已接房，但未入住的物业费缴纳问题：
部分业主可能还对已接房，但未入住的空置房是否减半缴纳物业费存疑，明则在这里统一说明：
四川省人民政府于1999年1月28日颁布《四川省城市住宅物业管理办法》，其中第五章第30条规定：“物业管理企业提供公共服务可以按照国家和省的有关规定收取物业管理公共服务费；物业管理公共服务收费实行政府定价或者政府指导价。物价部门会同物业管理主管部门根据当地经济发展水平和物业管理服务质量，确定、调整物业管理公共服务收费标准。在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费；尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。”如果按该管理办法，接房后并未入住的业主确实可以减半缴纳物业费，但四川省人民政府办公厅于2017年11月7日发布的《四川省人民政府关于废止部分规章的决定》中已明确废止《四川省城市住宅物业管理办法》，自此空置房也应全额缴纳物业费。
结语：
众所周知，物业服务具有公共性。物业费多用于小区公共部分的管理、设施设备的维护，该费用是针对小区全体业主支出的费用。物业服务并不专属于某一块也并不特定服务于某一业主，故不论是业主自身原因未接房或者业主已接房但未入住，都应按相关法律规定及物业
