【事例】
7月20日，成都某客运站A小区门口新增一块提示牌，禁止小区内私设小旅馆。据了解，从2011年开始，该小区便陆续出现小旅馆踪影，业主与物业虽多次联手提醒、抵制这类行为，但经统计仍有多户在偷偷经营小旅馆。
根据网上住宿信息，记者联系上一名A小区的旅馆经营者。她说：“自己也是小区业主，只是把自家房间用来作旅馆，每间80元一晚，现在住满了，最近的确查得严，有的关门了。”
由于进出人员混杂、垃圾量大幅增加、电梯等公共资源遭挤占、非法改建等问题，小区业主曾多次对小旅馆提出抵制，并与经营者数次发生争执，但问题始终未彻底解决。
“民宿”问题主要集中反映在以下三个方面：
一、自打“民宿”增多，小区垃圾量增加、卫生变差、电梯等公共资源被挤占，小区安全也受到不同程度影响；
二、自小旅馆进驻小区，旅馆经营者新旧交替，影响持续；
三、住宿广告满天飞，影响小区业主生活质量与生活氛围。
“我们和业主一样，对于被发现非法改建小旅馆的均采取予以抵制的态度和行动。”该小区物业经理称，“大量小旅馆进驻小区后，小区生活垃圾量增加了20%左右，电梯磨损也比较严重，维护也是用的小区维修基金，并且许多业主也因为这件事而怪罪物业不作为而拒缴物业费。”
因此，该物业向社区、街道办、公安等部门求助，“我们采取了加强门禁制度、对外来人员实名登记、设置提醒牌等措施，但小旅馆仍是屡禁不止。”法律上对小区设民宿具体规定模糊，且物业也没有行政权力，所以只能提醒、劝阻为主。
法条释义——“住改商”在法律上的规定
《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由此可见，住改商并非法律所禁止的行为。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条亦明确规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
“住改商”合法应满足以下条件:
一、相关法律、法规没有相应的禁止性规定。
二、“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主主要包括“同栋楼里的其他业主”和“其他楼栋里能合理证明自己受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果有利害关系的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。
上述两个前提条件必须同时具备，缺一不可。
在满足上述条件之后，再去相关单位备案、申请办理相应的证件之后，“住改商”便可合法运营。
“住改商”面临的问题
小区内“住改商”所面临的不仅是“民宿”问题，可能也存在麻将馆、理发店、超市、餐馆等潜在问题影响，虽然这些所谓的“商铺“会给小区业主带来生活上的便利，让业主足不出小区就能享受到相应的服务，但是这些“商铺”带来的噪音、垃圾、油烟等问题却实实在在会影响到小区内其他业主的正常生活。
就“民宿”问题，虽然在一定程度上着实会给出门在外的人提供相应的便利和实惠，但是其所带来的不利影响却是无法忽视的。
首先，就封闭式小区而言，“民宿”中太多非小区“业主”身份的人的频繁进出对小区真正业主的室内安全带来隐患；其次，“民宿”问题也对小区内物业企业也带来了极大考验，大量“民宿”的崛起从根源上加大了物业企业的工作强度和工作难度，小区绿化卫生的破坏、秩序维护的复杂、公共设施设备的滥用等无一不降低小区业主的生活品质；最后，“民宿”业主和其余业主按照物业服务合同约定缴纳的物业费单价相同，有意见的业主又得以此为由称物业不作为，欠缴物业费了。
业主能否因住改商拒缴物业费？
小区内部“住改商”形成的“民宿”、小卖部、理发店、培训班等陌生人的频繁进出不仅会给小区其余业主带来安全隐患，同时这些“商铺“产生的噪音、生活垃圾等也会严重影响小区整体生活品质。但物业的权限范围是什么？业主能否因物业未处理好
“住改商”问题而拒缴物业费？
“住改商”问题而拒缴物业费？
根据《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。”同时，《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
依据上述法律的明文规定，就“住改商”问题而言，物业企业的权限范围仅限于及时劝阻、制止、上报等义务，如果违规业主不听从物业企业的劝阻，物业企业并无行政强制权制止其进行经营活动。如果其他利害关系业主认为违规业主侵犯到自己合法权益，首先可以找相关政府部门予以协调，若协调未果可以直接以此为由向法院提起诉讼，而不应该把矛头对准物业企业，以此理由拒交物业费用，让物业企业莫名的背锅。
维权须谨慎，请广大业主理性维权，勿因找错对象费时费力权益也无法得到保障！
