在物业服务合同纠纷案件过程中，证据的收集与整理是物业企业起诉到法院之前最为重要的流程，值得物业企业重视，在这个过程中如何让自身所收集证据材料满足司法程序中证据的“三性”（即合法性、关联性、客观性）？通过对下面这个案例进行分析，来说明证据的齐全与规范对诉讼起到的重要作用。
案号：(2018)川0114民初1015号
【案情简介】
原告：成都某物业服务有限公司
被告：何某、唐某
成都某物业公司提出诉讼请求：1、何某、唐某立即支付所拖欠的物业服务费共计人民币9561.84元；2、由被告承担违约金人民币2066.84元(暂计算至起诉之日，每日按欠交金额的万分之五计算)；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
2013年11月30日，被告购买由成都某房地产开发公司开发的位于成都市新都区的w小区内某一房屋。成都某物业公司是w小区合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》约定，为被告所购买的住宅物业提供物业服务。按约定被告应按期交纳物业服务费等费用，但自2015年1月至2016年4共拖欠物业服务费共计9561.84元，被告拒绝交纳物管费的行为不仅构成违约，也给成都某物业公司造成了经济损失，同时也侵害了其它按时、足额缴纳年物业服务费的业主的合法利益。就此，被告多次均以无故拖欠为由拒交物业费。同时，经多次催缴后，仍未予交付。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
成都某物业公司为支持其诉讼请求，提交的证据有：
1、物业服务招投标中标备案表，证明成都某物业公司为该小区合法选聘的物业公司，为其提供物业服务；
2、w小区前期物业服务合同，证明成都某物业公司为w小区提供物业服务且何某、唐某应根据该协议按时缴纳物业费，合同中同时约定逾期缴纳的每逾期一日应按欠费等额的万分之五支付违约金；
3、商品房买卖合同及补充协议，证明何某、唐某为本案所涉房屋的购买人，应承担向成都某物业公司支付物业费的义务，在该合同中，对物业费的费用及房屋面积均作了约定；
4、物业费的欠费清单，自2015年1月1日到2016年4月30日，共计欠物业费9561.84元；
5、客户钥匙/物品签收单，签收日期是2014年3月29日，证明客户已接收房屋；
6、律师函及回执，2016年4月3日成都某物业公司向被告催收物业费。
【法院审理】
成都某物业公司中标为w小区物业服务单位，双方于2011年6月17日签订《w小区前期物业服务合同》，并于2011年7月4日进行备案。该合同约定合同期间自2011年6月17日至2016年6月16日止。该合同第十二条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，第十四条“1、业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。4、物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。”
2013年11月30日该开发商与何某、唐某签订《商品房买卖合同》。该合同载明何某、唐某向该开发商购买位于成都市新都区的“w小区”某一房屋，2014年3月29日何某签收入户门钥匙、业户手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书等物品。经法院查询涉案物业网签合同信息查询记录载明，该房建筑面积为198.83平方米。
以上事实，有物业服务招投标中标备案表、《w小区前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、律师函及快递单、客户钥匙/物品签收单等证据及当事人庭审陈述在卷佐证。
【法院判决】
据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、何某、唐某于本判决发生法律效力之日起十日内支付成都某物业服务有限公司2015年1月至2016年4月的物业服务费9543.84元及违约金954.38元；
二、驳回成都某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
【明则评析】
1、证据是能够证明案件真实情况的客观事实，是保护当事人合法权益的有力武器，它的“三性”分别为:客观性，即必须是客观存在的事实材料；关联性，即证据必须与待证事实有内在和必然的联系；合法性，即证据的收集和提供应当依照法定程序。只有证据同时满足以上三个条件，才能够被认可。
2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，此合同系双方当事人真实意思表示，业主不得以其非合同当事人为由抗辩。有合同即有约束，合同是物业企业以此为由服务的前提，是业主应当履行缴费的义务，同时也是万不得已时纠纷走上诉讼程序必不可少的证据材料之一。
3、本案中原告方所准备的证据材料客观真实且相互关联，从进场方式、合同备案、商品房买卖合同、物业欠费清单、客户签收材料、催缴痕迹一一证明了该纠纷原被告主体资格适格，该双务合同系双方真实意思表示，对当事人双方均具有约束力，被告方违约事实、以及诉讼时效的中断等等，均符合证据的“三性”，是非常典型的证据案例。
【明则建议】
物业企业在今后的进场程序以及后期的服务过程中，务必保证进场服务程序和涨价程序的合法性、规范性，这二者至关重要也是合法维权的基础。其次平时要注意对业主信息的保存与收集，避免自身陷入找不到维权相对方的不利局面。同时也要注重服务过程中诉讼时效的衔接、服务痕迹的留存等必要证据材料的收集。
案号：(2018)川0114民初1015号
【案情简介】
原告：成都某物业服务有限公司
被告：何某、唐某
成都某物业公司提出诉讼请求：1、何某、唐某立即支付所拖欠的物业服务费共计人民币9561.84元；2、由被告承担违约金人民币2066.84元(暂计算至起诉之日，每日按欠交金额的万分之五计算)；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
2013年11月30日，被告购买由成都某房地产开发公司开发的位于成都市新都区的w小区内某一房屋。成都某物业公司是w小区合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》约定，为被告所购买的住宅物业提供物业服务。按约定被告应按期交纳物业服务费等费用，但自2015年1月至2016年4共拖欠物业服务费共计9561.84元，被告拒绝交纳物管费的行为不仅构成违约，也给成都某物业公司造成了经济损失，同时也侵害了其它按时、足额缴纳年物业服务费的业主的合法利益。就此，被告多次均以无故拖欠为由拒交物业费。同时，经多次催缴后，仍未予交付。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
成都某物业公司为支持其诉讼请求，提交的证据有：
1、物业服务招投标中标备案表，证明成都某物业公司为该小区合法选聘的物业公司，为其提供物业服务；
2、w小区前期物业服务合同，证明成都某物业公司为w小区提供物业服务且何某、唐某应根据该协议按时缴纳物业费，合同中同时约定逾期缴纳的每逾期一日应按欠费等额的万分之五支付违约金；
3、商品房买卖合同及补充协议，证明何某、唐某为本案所涉房屋的购买人，应承担向成都某物业公司支付物业费的义务，在该合同中，对物业费的费用及房屋面积均作了约定；
4、物业费的欠费清单，自2015年1月1日到2016年4月30日，共计欠物业费9561.84元；
5、客户钥匙/物品签收单，签收日期是2014年3月29日，证明客户已接收房屋；
6、律师函及回执，2016年4月3日成都某物业公司向被告催收物业费。
【法院审理】
成都某物业公司中标为w小区物业服务单位，双方于2011年6月17日签订《w小区前期物业服务合同》，并于2011年7月4日进行备案。该合同约定合同期间自2011年6月17日至2016年6月16日止。该合同第十二条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，第十四条“1、业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。4、物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。”
2013年11月30日该开发商与何某、唐某签订《商品房买卖合同》。该合同载明何某、唐某向该开发商购买位于成都市新都区的“w小区”某一房屋，2014年3月29日何某签收入户门钥匙、业户手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书等物品。经法院查询涉案物业网签合同信息查询记录载明，该房建筑面积为198.83平方米。
以上事实，有物业服务招投标中标备案表、《w小区前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、律师函及快递单、客户钥匙/物品签收单等证据及当事人庭审陈述在卷佐证。
【法院判决】
据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、何某、唐某于本判决发生法律效力之日起十日内支付成都某物业服务有限公司2015年1月至2016年4月的物业服务费9543.84元及违约金954.38元；
二、驳回成都某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
【明则评析】
1、证据是能够证明案件真实情况的客观事实，是保护当事人合法权益的有力武器，它的“三性”分别为:客观性，即必须是客观存在的事实材料；关联性，即证据必须与待证事实有内在和必然的联系；合法性，即证据的收集和提供应当依照法定程序。只有证据同时满足以上三个条件，才能够被认可。
2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，此合同系双方当事人真实意思表示，业主不得以其非合同当事人为由抗辩。有合同即有约束，合同是物业企业以此为由服务的前提，是业主应当履行缴费的义务，同时也是万不得已时纠纷走上诉讼程序必不可少的证据材料之一。
3、本案中原告方所准备的证据材料客观真实且相互关联，从进场方式、合同备案、商品房买卖合同、物业欠费清单、客户签收材料、催缴痕迹一一证明了该纠纷原被告主体资格适格，该双务合同系双方真实意思表示，对当事人双方均具有约束力，被告方违约事实、以及诉讼时效的中断等等，均符合证据的“三性”，是非常典型的证据案例。
【明则建议】
物业企业在今后的进场程序以及后期的服务过程中，务必保证进场服务程序和涨价程序的合法性、规范性，这二者至关重要也是合法维权的基础。其次平时要注意对业主信息的保存与收集，避免自身陷入找不到维权相对方的不利局面。同时也要注重服务过程中诉讼时效的衔接、服务痕迹的留存等必要证据材料的收集。
实际上对于无故拒缴或出于认知错误拒缴物业费用的业主不仅仅是违背了物业服务合同的约定，同时也是对履约业主的权益侵害，享受着别人买单的服务，所以对于履约业主来讲也应该加入督促费用足额缴纳的行列。
