当物业企业遇见恶意欠费业主的时候，拿起法律武器几乎是唯一的途径，但法律维权成本却让人望而生畏，今天我们来看看这一因为别人的侵害导致的额外开销能否得到转移。
案号：（2015）双流民初字第2832号
原告：成都市J物业管理有限公司
被告：陈某
【案由】
原告J物业公司诉称，2010年6月1日，被告所在物业L开发商代表该物业的业主与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，为被告所在的物业提供前期物业管理服务，2010年1月29日，被告同开发商签订商品房买卖合同，购买位于成都市双流县L小区的某套住房，面积321.39㎡。原、被告签订物业服务合同时，约定物业服务费为每平方米3元，2013年3月31日双方的物业服务合同结束。在此期间原告依约为被告提供物业服务，但被告未缴纳物业费用，经原告多次催收，被告拒不支付物业服务费用，现请求：
1、被告向原告支付物业服务费27855元（每月物业服务费为964.17元），垃圾清运费145元，总金额28000元，违约金按照同期银行贷款利率的四倍进行计算至付清全款时止
2、律师费2000元由被告承担。
被告陈芳未作答辩。
【法院审理】
经审理查明，原告系L小区物业管理服务公司。被告系L小区＊栋＊单元＊层＊号业主。该房屋建筑面积321.39㎡。2010年6月1日，被告所在物业开发商与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，为被告所在的物业提供前期物业管理服务。2010年1月29日，被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋于2010年9月8日前交付。该合同第二十二条中约定，原告为被告在该小区的物业提供共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮服务与管理，每月每平方米收费3元。自2010年9月9日至2013年3月31日，原告按合同约定为被告提供物业服务，但被告没有缴纳每月964.17元（321.39㎡×3元）的物业管理服务费，合同中并没有明确约定垃圾清运费和违约金（合同约定很重要）。
本院认为，开发商与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容也不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，合同中明确约定了原告为被告所在小区提供物业服务，并载明了服务项目及收费标准等具体信息，故原、被告之间的物业服务合同关系合法、有效。在履行合同过程中，原告按合同约定，履行了自己的义务。经审理查明，被告从2010年9月9日到2013年3月31日未向原告支付物业管理服务费，其行为属于违约，应当承担相应的违约责任。被告从2010年9月9日至2013年3月31日（共计2年6个月22天）的物业管理服务费为964.17元／月×30个月＋964.17元÷30天×22天=29632元，原告主张的物业管理服务费为27855元，对此本院予以支持。关于垃圾清运费的请求，垃圾清运属于物业服务内容的一部分，而原告并未举证证明双方有对于另行收取垃圾清运费的约定，故本院不予支持（根据谁主张、谁举证的原则，所主张的事实一定要有证据证明，否则得不到支持）。
关于原告主张违约金的问题，根据相关法律规定，违约金主要是对损失的补偿，但是原告未举证证明被告的违约行为给原告造成了实际损失，本着公平、合理的原则，本院以被告占用资金期间的利息作为原告的损失，即被告应从2013年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息。
关于原告主张律师费2000元的问题，原告未提供已给付律师费的相关证据，本院对原告的该请求不予支持（详见评析）。
【判决】
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈某于本判决生效后十日内给付原告成都市J物业管理有限公司物业管理服务费27855元，并以此为本金从2013年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，至本判决确定给付之日止。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
【明则评析】
1、律师代理费
若物业服务合同纠纷中原告物业公司主张律师代理费由被告违约业主方支付，那么在同开发商或者业主委员会签订的物业服务合同当中务必要列相关内容，例如：
如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等等）均由违约方承担
当然具体包含哪些内容物业公司可依实际情况具体列明，但如要主张律师代理费合同当中务必要列明，否则于合同无据，得不到支持。
案号：（2015）双流民初字第2832号
原告：成都市J物业管理有限公司
被告：陈某
【案由】
原告J物业公司诉称，2010年6月1日，被告所在物业L开发商代表该物业的业主与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，为被告所在的物业提供前期物业管理服务，2010年1月29日，被告同开发商签订商品房买卖合同，购买位于成都市双流县L小区的某套住房，面积321.39㎡。原、被告签订物业服务合同时，约定物业服务费为每平方米3元，2013年3月31日双方的物业服务合同结束。在此期间原告依约为被告提供物业服务，但被告未缴纳物业费用，经原告多次催收，被告拒不支付物业服务费用，现请求：
1、被告向原告支付物业服务费27855元（每月物业服务费为964.17元），垃圾清运费145元，总金额28000元，违约金按照同期银行贷款利率的四倍进行计算至付清全款时止
2、律师费2000元由被告承担。
被告陈芳未作答辩。
【法院审理】
经审理查明，原告系L小区物业管理服务公司。被告系L小区＊栋＊单元＊层＊号业主。该房屋建筑面积321.39㎡。2010年6月1日，被告所在物业开发商与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，为被告所在的物业提供前期物业管理服务。2010年1月29日，被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋于2010年9月8日前交付。该合同第二十二条中约定，原告为被告在该小区的物业提供共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮服务与管理，每月每平方米收费3元。自2010年9月9日至2013年3月31日，原告按合同约定为被告提供物业服务，但被告没有缴纳每月964.17元（321.39㎡×3元）的物业管理服务费，合同中并没有明确约定垃圾清运费和违约金（合同约定很重要）。
本院认为，开发商与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容也不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，合同中明确约定了原告为被告所在小区提供物业服务，并载明了服务项目及收费标准等具体信息，故原、被告之间的物业服务合同关系合法、有效。在履行合同过程中，原告按合同约定，履行了自己的义务。经审理查明，被告从2010年9月9日到2013年3月31日未向原告支付物业管理服务费，其行为属于违约，应当承担相应的违约责任。被告从2010年9月9日至2013年3月31日（共计2年6个月22天）的物业管理服务费为964.17元／月×30个月＋964.17元÷30天×22天=29632元，原告主张的物业管理服务费为27855元，对此本院予以支持。关于垃圾清运费的请求，垃圾清运属于物业服务内容的一部分，而原告并未举证证明双方有对于另行收取垃圾清运费的约定，故本院不予支持（根据谁主张、谁举证的原则，所主张的事实一定要有证据证明，否则得不到支持）。
关于原告主张违约金的问题，根据相关法律规定，违约金主要是对损失的补偿，但是原告未举证证明被告的违约行为给原告造成了实际损失，本着公平、合理的原则，本院以被告占用资金期间的利息作为原告的损失，即被告应从2013年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息。
关于原告主张律师费2000元的问题，原告未提供已给付律师费的相关证据，本院对原告的该请求不予支持（详见评析）。
【判决】
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈某于本判决生效后十日内给付原告成都市J物业管理有限公司物业管理服务费27855元，并以此为本金从2013年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，至本判决确定给付之日止。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
【明则评析】
1、律师代理费
若物业服务合同纠纷中原告物业公司主张律师代理费由被告违约业主方支付，那么在同开发商或者业主委员会签订的物业服务合同当中务必要列相关内容，例如：
如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等等）均由违约方承担
当然具体包含哪些内容物业公司可依实际情况具体列明，但如要主张律师代理费合同当中务必要列明，否则于合同无据，得不到支持。
2、依合同履行义务原则
根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。”具有相应民事权利能力和民事行为能力的民事主体订立的合同，双方系真实意思表示，不违反相关法律规定，其订立的合同即是有效的，该合同对双方也具有相应的约束能力，所以在订立合同时一定注意自身的权利义务，依照合同约定严格履行自身义务。
3、举证原则
就物业服务合同纠纷而言，在实践过程中，通常原告物业方会主张许多权利，但是往往这些主张的事实无相关证据予以证明，或者合同当中未有相关约定。就这类纠纷，举证通常是按照谁主张、谁举证的举证原则，若要主张相关事实，就得拿出相关证据来证明你所主张的事实，这是最终可能得到法院支持的基本条件。
很多时候，我们所面临的最大风险，就是乐观地认为风险永远都不会到来，很多事情的发生都是因为在安逸的时光里没有为风险的到来做足准备，这是一种侥幸心理，一旦侵害发生，损失不堪设想。建立防御机制以保万全，用小开销防大损失的保险思维，是我们每个人每个企业都应该具备的。
根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。”具有相应民事权利能力和民事行为能力的民事主体订立的合同，双方系真实意思表示，不违反相关法律规定，其订立的合同即是有效的，该合同对双方也具有相应的约束能力，所以在订立合同时一定注意自身的权利义务，依照合同约定严格履行自身义务。
3、举证原则
就物业服务合同纠纷而言，在实践过程中，通常原告物业方会主张许多权利，但是往往这些主张的事实无相关证据予以证明，或者合同当中未有相关约定。就这类纠纷，举证通常是按照谁主张、谁举证的举证原则，若要主张相关事实，就得拿出相关证据来证明你所主张的事实，这是最终可能得到法院支持的基本条件。
很多时候，我们所面临的最大风险，就是乐观地认为风险永远都不会到来，很多事情的发生都是因为在安逸的时光里没有为风险的到来做足准备，这是一种侥幸心理，一旦侵害发生，损失不堪设想。建立防御机制以保万全，用小开销防大损失的保险思维，是我们每个人每个企业都应该具备的。
